営業保証金と保証協会（２）【催告と取り消し】【保管替え】【還付】【取戻し】

◯催告

営業保証金　供託しなさいよ　→　催告

免許取得→３ヶ月　催告　→１ヶ月　取り消し

※何の免許？→業者免許

◯保管替え

２０００万　（本社１　支社２）

最寄りの供託所→２０００万まとめて預ける

各支店ごとではない。

本店を移転したら？？東京から札幌に移転。

→最寄りの供託所が変わる。

手続きが出る！★

・現金は便利

東京での供託→現金→オンライン操作で処理→東京から札幌へ移転

保管替え

・現金でない場合★

保管替えが適用されない。

　・現金＋有価証券

　・有価証券

２重に供託　→　東京を取り戻す

　札幌と東京

　供託所は０にしない。

※費用の予納を要す。（問題文で出るかも。意味を理解するくらい）

　→意味）保管替えの費用が必要。

◯還付

お客さんが営業保証金の還付を受ける場合は？？

宅建業者A　新聞会社B　広告　１００万　払わない　　★

営業保証金の還付は受けられる？？

宅建業の取引じゃない。　宅建業の８つは覚える。

営業保証金から還付を受けることが出来ない。

還付が受けられました。

業者A　２０００万円供託　→１０００万に減った。→１０００万穴埋め（追加供託）２週間以内

お客さん　債権　１０００万円還付

→２０００万戻った。→免許権者に届出。

本店１　支店２

払えないから支店をストップ？　→　そんな抜け道はない！

◯取戻し

業者が営業保証金を取り戻す「取戻し」

廃業　→　供託金返して　取戻し

手続き

　・お客さんが還付を受けていないのに、業者が取り戻しは出来ない。

　・債権を持ってる人出てこい！の公告。６ヶ月をくだらない期間。

　・６ヶ月たっても来ない客は、ほっとく。保護しない。

◯公告　

お客さんが迷惑がない場合は必要なし。

　　ゴロ「日本中から取り戻せ」

　　　・二重供託

　　　・保証協会に加入

　　　・十年経過　時効（債権） 

営業保証金と保証協会（１）【営業保証金】【免許権者への届出】

◯営業保証金

A業者　B客

５０００万円で家を売った。１０００万円手付。

→火事で家がなくなった。

→債務不履行。売買契約を解除

→手付は？？？？　買主に戻る。（民法

業者　一定金額預ける　供託所　供託する　→営業保証金

客が業者から返してもらえない場合・・・供託所から返してもらう。→還付

いくら？？？

１０００万円　本店

５００万円　支店

本店１　支店２　→　２千万円

有価証券にもOK

　国債証券　政府保証債→額面１００％　★

　地方債　９０％　★

　それ以外の国土交通省令で定める有価証券　８０％　★

◯免許権者への届け出

知事→免許をもらう

営業保証金を供託→供託しました→知事に届出→営業開始

★ひっかけ

　届け出て３０日以内。そういうのない。届出すればすぐ出来る。

事務所新設の場合

　供託が必要→免許届出

１５００万円しか・・　供託しといて・・・　一箇所の支店は差し控えて・・・

→これはダメ。全部まとめての金額で。

　業務停止処分、ひどい場合は免許取り消し処分もある。

宅建主任者（３）【登録の移転】

◯登録の移転

東京で試験に合格→東京都知事から交付を受ける

＜北海道に転勤・・＞

主任者免許の更新はどこで？？？

北海道に勤務して、東京で手続きするのはやってられない！

→北海道知事に登録の移転が出来る。（任意）★　（移転しなくてもいい）

　東京都知事経由で届出する。

復習）

主任者免許の期限５年。（業者免許も５年）

例）

東京都　本社　Aさん（東京都在住）　→　千葉に引っ越した。

登録移転出来るか？？？？

→出来ない。

勤務先の事務所がどこにあるか？で決まる。

※都知事へ主任者免許の住所変更の届出は行う。

引越しは☓　転勤は◯

事務禁止処分中、移転は出来ない。★

・主任者しか出来ない仕事

　重要事項の説明

　重要事項説明への記名押印

　３７条書面（契約成立後に交付する書面のこと）への記名押印

・主任者証（見せるためのもの）

　　取引の関係者から見せてくれと請求があった時。

　　重要事項の説明の時（請求がなくても　★

　返納・・・登録消除

　　　　　あなたは主任者じゃない→知事へ返せ

　提出・・・事務禁止処分

　　　　　期間１年は主任者じゃない→一時的取り上げ

・従業者証明書

　　従業者へ配布するもの。

　　　取引先から見せてくれと請求があった時。

　　　自主的に見せる。義務はない。★ 

取引主任者（２）【届出】

◯届出

主任者の・・・

・何かが変更

　　住所・氏名・本籍

　　勤務先の業者名

 

　　遅滞なく・・・（出来るだけすぐに）

　　変更の登録を申請

 

・主任者でなくなる

　　誰が何日以内に届出をするか？がポイント　　

　　【死亡】

　　相続人が　（死亡の事実を知ってから）３０日以内

　　【破産】★違いが出る！　

　　業者・・・破産管財人が　３０日以内

　　主任者・・・主任者本人が　３０日以内

　　【禁錮】

　　本人が　３０日以内

　　【罰金】暴力団系　宅建業法違反　

　　本人が　３０日以内

 

豆知識）

業者免許と主任者免許があり、違いが良く出る。

業者免許の変更は（明治の役者）

主任者免許の変更は、自動車免許と似てる。

 

☆例題

業者A（東京本店）　埼玉支店　神奈川支店に専任B

 

【専任Bが結婚して苗字が変わった場合】

　　業者Aは３０日以内に免許権者（東京都知事を経由して大臣）に届ける。（明治の役者）

　　専任Bは神奈川県知事に、変更の登録の申請を遅滞なく行う。

 

【専任Bの住所が変わった場合】

　　業者Aは何もしない（明治の役者）

　　専任Bは住所変更の申請を遅延なく。

 

【業者Aの名称を変更した場合】

　　業者Aは３０日以内に届出。（明治の役者）

　　専任Bは、勤務先の名前が変わるから、変更登録を申請する。

 

【専任Bが罰金刑で欠格事由になった場合】

　　専任Bが主任者でなくなる。専任B自身が神奈川県知事に３０日以内に届出する。

　　業者Aは、主任者がなくなる。氏名の変更。都知事を経由して大臣に３０日以内に届出。

 

【欠員を補充するため、主任者C（千葉県知事登録）を採用】

　　業者Aは主任者Cを登録。都知事を経由して大臣に３０日以内に届出。

　　主任者Cは、勤務先がAに変わる。Cは千葉県知事に変更を申請する。

　　※主任者免許は、勤務地が変わっても申請するところは同じ。

 

【役員Dが主任者で建設業から宅建業になった場合】

　役員Dは専任の主任者になるので、業者Aは届出を行う。

　 ★役員である主任者が宅建業の業務に従事すると→自動的に専任の主任者とみなされる。

 

 

 

取引主任者（１）

今日もがんばろー！おー！

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業者→知事・大臣から免許を受ける

主任者→知事が登録。主任者証を受ける

 

◯◯不動産

　業者（個人・法人）

　主任者（人）

 

正式名称・・宅地建物取引主任者

どうやったら主任者になれるのか？

宅建試験に合格　→　合格者

 

◯主任者しかできない仕事

１）重要事項の説明

２）重要事項説明書への記名押印

３）３７条書面への記名押印

 

◯３ステップ

　合格（合格者）※試験は誰でも受けられる　※一生有効

　　欠格事由なし（懲役・禁錮等）・大臣講習

→登録（資格者）※一生有効

　　知事講習

→交付（主任者）※５年有効

 

 ◯極悪３パック（主任者）　※業者と同じ

　１）不正手段で免許をとったら。　免許取り消し。

　２）業務停止処分に違反。　（業務停止なのに業務をやった）　

　３）業務停止処分の情状が重い場合。（違反じゃないけどそれ相応）

　→★５年間は主任者登録出来ない。

　※「業者と同じ」。「宅建業法（３）」を参照。

 

・業者と違う部分

　１）不正手段で主任者登録または主任者の交付を受けた場合

　２）事務禁止処分に違反した場合

　　　※事務・・主任者として仕事（重要事項説明等）

　　　※事務禁止処分・・名義貸し等、不正行為全て対象

　３）事務禁止処分事由に当たり情状が特に思い場合

　→★５年間は主任者登録出来ない。

 

　登録消除処分の聴聞を公示。かけこみ消除は、黒。→登録消除から５年間はだめ

 

◯未成年者★

主任者になれない。（業者になれる←法定代理人に欠格事由があればNG）

　結婚・・・OK

　営業許可あり・・・OK

 

★役員である主任者が宅建業の業務に従事すると→自動的に専任の主任者とみなされる。

 

　未成年者（婚姻・法定代理人から営業許可）→主任者

　　◯◯会社の取締役になれるか？→なれます。

　　専任の主任者になれますか？→

　　　　婚姻・・OK　※成年だから。

　　　　営業許可・・役員・・OK（個人・法人でも）　★わかりにくいからよく出る！　

　　　　　　　　　　それ以外・・NG

　　　　それ以外・・NG

宅建業法（３）

宅建業法の最初の部分が終わりました！ふー。小さくコツコツやれば、理解出来ることが分かりました。まだ始まったばかり。少しずつ頑張ります。

 

ーーーーー

欠格事由（続き）

ーーーーー

 

免許の取消が言われても

言い分があれば聴くよ。

→聴聞の手続き

 

◯聴聞の手続き

　聴聞の期日と場所を公示

　　言い分を聴いてあげる期間

　　正当性がない場合　→　免許取り消し

 

※悪知恵業者は、免許取り消しになる前に廃業届けする

　ほとぼり冷めて、免許を取得することを考える。

　→通用しないようにする。

 

聴聞の公示→自主的に廃業（かけこみ廃業）→黒と認めた

免許取り消しと同じ→５年間免許停止

 

◯法人

会社を動かしている役員は「一心同体」

会社が悪いことをした→免許取り消し　会社も役員も悪い

会社も役員も５年間免許停止

 

すでにやめている役員は無関係

線引は公示より６０日前に辞めた役員は白

それ以降は黒

4/1　聴聞公示

5/1　聴聞

6/1　免許取り消し

〜〜〜

4/1の６０日前に辞めた役員は白

4/10にかけこみ廃業→黒　そこから５年間免許停止

 

★ひっかけ問題

4/1業務停止の聴聞の公示されました

　公示の６０日前までの取締役は免許取り消しか？

 

　A.業務停止処分の公示は関係ない。

　　免許取り消し処分の公示であれば・・・ダメ

　　業務停止処分に違反したら免許取り消し

 

　罪の重さ

　　免許取消し処分　＞　業務停止処分

 

　ここでの役員の定義

　　会社を動かせる人（監査役・政令使用人は含まれない）

　　監査役と政令の使用人は免許取り消しにならない。

 

◯極悪な人を役人の会社は免許をあげない

　政令使用人を含む。

 

＝＝＝＝＝

事務所

＝＝＝＝＝

◯標識

標識を備える義務がある。

※業者の免許を掲示は、標識にならない

 

◯取引主任者

各事務所ごとに「成年者」の「取引主任者」を「５人に１人」必要。

→１５人だったら３人主任者。１６人になったら４人必要

 

◯従業者名簿

各事務所ごと。保存期間１０年

 

◯帳簿

各事務所ごとの取引内容。保存期間５年または１０年。

 

◯報酬

報酬額の掲示

 

◯案内所

東京都知事A　　北海道の１団（１０区画）

　　　　　　　　案内所

　　　　　　　　　標識を掲示

　　　　　　　　契約

　　　　　　　　　届出は「現地の知事」「免許権者」業務開始の１０日前

　　　　　　　　　　　　　直接（原則）

　　　　　　　　　　　　　国土交通大臣へは、現地の知事を通す

　　　　　　　　　主任者設置

　　　　　　　　　　重要事項説明　成人の専任の取引主任者　１人　１００人いても

　　　　　　　　　土地に定着している場合（移動出来ない）

　　　　　　　　　　契約のクーリング出来なくなる

　　　　　　　　　　テント張りはクーリングオフ出来る。

 

★よく出る！

東京都知事A　　北海道の１団（１０区画）

青森B　代理人で委託　　北海道にはBがいる

　　標識　Bが掲示　Aは売主だから標識掲示義務あり　２つ必要

　　届出　Bが行う　北海道　青森県知事　

　　主任者　Bが行う 

宅建業法（２）

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免許と事務所（前回の続き）

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☆出る！

交付された免許の期間は、旧免許の期限から数えて５年。

 

◯相続

業者が履行されない状態で死んじゃった

→業者の子供が素人でも、親の契約は

　子供が無免許で事務処理が出来る。

　ようは後始末。新しい契約できない。

 

◯免許変更の届け

★４つ覚えるゴロ合わせ「明治の役者」

１）名称

２）事務所所在地（新たに同じ地域内に支店をつくっても）

３）役員・事務所の代表　氏名★

４）取引主任者　氏名★

 

変更があったら３０日以内

★ゴロ合わせ「みんな届ける」

 

◯業者ではなくなる届け

１）死亡

２）合併

　　　会社の代表役員が届出

３）破産★　破産管財人

　　　主任者破産　→本人

　　　業者破産　→管財人

４）解散

５）廃業

 

３０日以内に届けをする。

 

 

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欠格事由

ーーーーー

免許あげません。

 

◯半人前

未成年

　基本業者免許はもらえる。（後見人がサポートすれば）

　法定代理人に欠格事由があればダメ。

　婚姻は成年者扱い。

　営業代理人が営業許可をすれば一人前。

 

成年被後見人　だめ

被保佐人　だめ

破産した人　だめ

 

復権

　一人前に戻る　すぐ免許受けられる★

 

前科者

　刑務所から出所の人　５年間免許受けられない★

　罰金刑OK　（例外：宅建業法違反・暴力団系犯罪の罰金は５年間免許だめ）

 

 

懲役１年執行猶予３年

　執行猶予期間中は免許だめ　満了してすぐOK★

 

控訴・上告

　最終的な結論が出るまでは、無罪の推定になる。裁判中は免許が受けられる。★

 

軽い罪（過料・科料）

　ノーカウント

 

◯極悪な業者と役員はダメ

暴力団を役員にしちゃだめ。

極悪３パック

　１）不正手段で免許をとったら。　免許取り消し。

　２）業務停止処分に違反。　（業務停止なのに業務をやった）　５年間は免許あげない。

　３）業務停止処分の情状が重い場合。（違反じゃないけどそれ相応）

 

 

宅建業法（１）

宅建業法は試験に一番出る。
17/20問正解を目指す。

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用語

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◯宅地とは何か？

１）建物が建っている土地

２）建物が建てる目的である土地

３）用途地域内は原則宅地（例外：道路・公園などの公共施設な除く）

 

これで必ず1点とれる・・・。

 

用途地域内の農地　→　道路予定地　

 

◯建物とは何か？

１）建物（家・店舗・工場・・・・）

２）部屋も建物

　　　リゾートクラブの会員権・共有住居も建物

 

◯取引とは？

A建物　ー　B建物　（売買・交換・貸借）

 

A建物　→　B　（AがBに売る）

忙しかったら代理人C　※意思表示ある　契約締結権限がある

 

媒介D　→　AとBの仲人　※意思表示できない　契約締結権限ない

 

自ら貸借は出来ない。（宅建業法の取引にならない）→大家さん

 

ビル管理業→免許不要

 

◯業とは？

１）不特定多数取引

　　　　特定多数（自社社員など）取引は免許いらない。

２）反復継続取引

　　　　５０区画を、いろんな人に売る。

　　　　☆よく出るひっかけ

　　　　Aの５０区画を一括、不動産屋（代理）BがCに売る。→　Aに免許がいる！Bも！

　　　　理由）代理Bの契約はAに帰属する。AがCに売ったことになる。

 

 

・宅建業法は、悪徳不動産からお客を守るため。

 

・免許不要

　国

　地方公共団体

　信託銀行

　信託会社

　→宗教団体は免許がないと出来ない。

 

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免許と事務所

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◯免許の交付

東京都のなかに事務所（本店・支店）がある。

　→東京都知事から免許を受ける

 

東京都と埼玉県に事務所がある。

　→国土交通大臣から免許を受ける

 

◯本店と支店

支店・・・宅建業を営んでいれば事務所

本店・・・支店で宅建業を営んでいれば自動的に事務所

 

☆出るとすれば事例！

・事例１

本店　新宿（宅建業）

支店　渋谷（宅建業）

　　　横浜（建設業）※宅建事務所にならない。

→東京都知事から免許を受ける

 

・事例２

本店　新宿（建設業）※宅建事務所

支店　渋谷（建設業）

支店　横浜（宅建業）※宅建事務所

→国土交通大臣から免許を受ける。

 

◯個人と法人

個人でも法人でも免許を受けることが出来る。

 

山田太郎　→　山田不動産（個人）　→株式会社山田不動産

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※免許を受ける必要がある。

 

◯免許の条件

条件）暴力団構成員を役員にしてはいけない

　　　など・・・

☆出る！

免許に違反したら・・・知事・大臣は・・・

　免許を取り消すことが出来る（任意）

　条件は・・・必要最小限のもので不当な義務を課さないものに限る。（なんでもかんでもではない）

 

◯免許換え

　　事務所の統廃合で変われば、知事・大臣免許は、その状況により受け直す。

 

◯免許の有効期間

期限　５年

更新　有効期間満了日の９０日前から３０日前までの間に手続きする。

 

宅建初心者の資格取得への道、始まります。

私は、宅建初心者です。

資格の勉強をしても
何回も挫折しています。

今年は超頑張ります。

その経過を記録しようと思います。

よろしくお願いいたします。